1.【 プロフェッショナルなサポート】

・専門知識と経験: 私たちは相続物件・空き家・中古戸建・マンション・土地・空き地の売却に関する豊富な知識と経験を持っています。お客様のニーズに応

　　　　　　　　  じた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。

・法的手続きのサポート: 相続に伴う法的な手続きや税務相談もお任せください。専門家と連携し、スムーズな売却をサポートいたします。

2. 【ストレスフリーなプロセス】

・手続きの簡素化: 複雑な手続きを一手に引き受け、お客様の負担を軽減します。書類作成から手続きの代行まで、全てお任せください。

・迅速な売却: 市場の動向を熟知し、最適な売却戦略を立案。迅速かつ効果的な売却を実現します。

3. 【高値売却の実現】

・市場価値の適正評価: 専門の査定士が物件の適正価格を評価し、市場価格よりも高値で売却できるよう努めます。

・広範なマーケティング: 多様な販売チャネルを活用し、広範な買い手にアプローチ。最良の条件での売却を目指します。

4. 【信頼と安心の提供】

・透明性の確保: 売却プロセスの透明性を確保し、お客様に安心してご依頼いただけるよう努めます。

・アフターサポート: 売却後のサポートも充実しています。新しい住居探しや引っ越しなど、次のステップへのサポートもお任せください。

5. 【柔軟な対応】

・お客様のニーズに応じた対応: お客様一人ひとりのニーズに合わせたカスタマイズプランを提案し、満足度の高いサービスを提供します。

・現地視察と詳細な説明: 現地視察を行い、物件の魅力を最大限に引き出すためのアドバイスを行います。

建築費高騰による新築住宅へのアクセス困難、住宅ローン金利が上昇する中、購入者の負担も増加しています。越谷市でも空き家が増加していますが、リモートワークの普及やライフスタイルの変化により、都市部を離れて生活することを希望する人々が増えています。これに伴い、都内にアクセスが便利な越谷市にある空き家の再利用や、リノベーションを前提とした購入が注目されています。越谷市内の空き家は都市部の新築住宅に比べて非常に安価であることが多く、購入者が急増することが想定されております。

1. 物件の劣化による売却価格の低下

(トラブル内容)

長期間空き家にしていると、外壁や屋根、室内設備が劣化し、売却時に修繕が必要になることがあります。特に、雨漏りやシロアリ被害などがある場合、修理費用がかさみ、買い手も見つかりにくくなることがあります。

(対策)

売却前にインスペクション（住宅診断）を行い、物件の状態を把握します。修繕が必要な箇所は事前に手を入れるか、買い手に物件の状態を正確に伝え、修理が必要であることを認識してもらうことが重要です。

2. 固定資産税など維持費の負担

(トラブル内容)

 売却が決まるまでの期間も、空き家の維持費（固定資産税、管理費、場合によっては修繕費）が発生します。売却が長引くと、その負担が大きくなり、経済的なプレッシャーになることがあります。

(対策)

できるだけ早期に売却を進めるため、適正価格での売却を検討し、物件の清掃や簡単な修繕などを行って市場価値を高めることが有効です。また、売却が長引く場合は、賃貸として一時的に貸し出す選択肢も検討できます。

3. 売却に時間がかかる

(トラブル内容)

空き家は管理状態が悪くなりがちで、購入希望者から敬遠されることが多いです。特に地方や過疎地域では、そもそも買い手がつかない場合もあり、売却までに非常に時間がかかることがあります。

(対策))

売却に時間がかかることを前提に、早期から準備を始めることが重要です。価格を適切に設定し、不動産会社と協力して広く物件を宣伝することが売却の鍵になります。また、リノベーションの提案や土地利用の提案も検討してみましょう。

4. 不法侵入や損壊のリスク

(トラブル内容)

空き家は不法侵入や放火、 vandalism（破壊行為）などのリスクが高まります。特に長期間放置されると、こうした問題が発生することで物件の価値が下がり、売却が難しくなることがあります。

(対策)

定期的な管理や清掃を行い、空き家の状態を維持します。また、近隣住民に管理状況を見てもらう、セキュリティ対策を講じるなどして、物件を保護します。警備会社と契約することも一つの選択肢です。

5. 法的問題や相続トラブル

(トラブル内容)

 空き家が相続物件である場合、相続人が複数いることで売却に関する合意が得られない、または遺産分割協議が長引くことがあります。さらに、相続登記がされていない場合、売却の前提として登記を進める必要があります。

(対策)

相続が発生している場合は、早めに相続登記を行い、所有権の整理を行います。また、相続人同士で売却の合意を取り、協力して進めることが大切です。弁護士や司法書士など、専門家のアドバイスを受けながら進めることがスムーズな解決に繋がります。

6. 特殊な土地や建物の問題

(トラブル内容)

空き家が建つ土地に特殊な条件がある（旗竿地、接道義務を満たさない土地、再建築不可物件など）場合、売却が難航することがあります。また、古い建物や文化財指定された物件なども買い手がつきにくいです。

(対策)

このような場合、売却価格を適切に調整するほか、再建築不可物件であれば解体して土地として売却する選択肢も検討することが有効です。また、物件の特殊性を活かしたリノベーション提案を行うことで、買い手の興味を引くことも可能です。

7. 売却活動の進め方に関するトラブル

(トラブル内容)

売却活動が不十分で、適切な買い手に物件が届かないことがあります。また、不動産会社が物件情報を広く公開しない「囲い込み」などの問題も発生することがあります。

1.年末に不動産売却を考えるメリットとは？

・年内に売却を完了させることで税金の計算や資金計画が明確に。

・競争物件が少なく、買主の関心を引きやすいタイミング。

【注意点】

①物件価値が下がる

特に居住者不在の状態が続く空き家は、たちまち劣化が進んでいきます。 痛みきってしまった空き家は物件価値が著しく下がります。

②維持に必要な税金や管理費

毎年かかる固定資産税などの税金に加えて、経年により外壁が剥がれたり、天井から雨漏りが発生したりと、修繕維持費用として数十万円かかってくる場合があります。

③放火や倒壊のリスク

空き家を放置すると、内部の腐食によって倒壊のリスクが高まったり、人の手が入っていない空き家は放火や不法侵入などの犯罪ターゲットにされる可能性があります。

中古の家を売るための基礎知識

家を売るときにまず気になるのは、いくらで売却できるかということではないでしょうか？不動産売却では、まず不動産会社の査定を受けるのが一般的です。査定とは、その家の状態を調べていくらで売れそうか価格を算出することをいいます。査定で見られる主なポイントは次の通りです。

（1）築年数

中古住宅の売却では築年数が大きなポイントになります。建物は築年数が増すほど価値が下がっていくのが一般的で、価値が下がった中古住宅は高値で売却しにくい傾向があるからです。 ただし、2022年度の税制改正により、これまで木造一戸建ては築20年を超えると「住宅ローン減税」の対象外となっていましたが、1982年1月1日以後に建築された建物であれば築年数の要件が廃止されました。住宅ローン減税とは、住宅ローン控除とも呼ばれ、住宅ローンの借り入れを行って住宅を購入する際に要件を満たしていると一定の額が控除される制度です。 住宅ローン減税の対象となる物件が増え、中古住宅の購入への負担が減ったことに伴って、売却する側にとっても大きな期待がかかっています。

（2）建物・設備・間取り

住まいの外壁や屋根などの外装部分の劣化状況、壁や床などの内装、水回りや配管などの設備の劣化状況も査定で見られるポイントです。また、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（かし）があるかどうかでも査定時の評価が変わってきます。生活動線、家事動線がシンプルで、暮らしやすい間取りであるかどうかも重要なポイントとなります。

（3）土地の状況

日当たりや眺望も査定結果に影響します。南向きで日当たりがよい、周囲に高い建物がなく眺望がよいなどの条件はプラスの評価につながります。面している道路の幅員や、道路の状況、道路の高低差も評価にかかわる要素となります。道路の高低差は、排水勾配を確保しやすいため0.5～1m高い状態が理想で、低い場合は評価が低くなる傾向があります。 また、土地の広さや形もポイントの1つです。広い土地の場合、マンション用地に適した土地であれば単価が高くなり、分譲一戸建てに適した土地であれば単価は低くなる傾向にあります。土地の形状においては、間口が広い長方形のような整った形が好評価につながります。反対に、間口が狭く奥に細長い形であったり、いびつな形であったりすると高い評価は期待できません。 なお、市街化調整区域内の物件を売却する場合は、そうした物件の売買実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。市街化調整区域とは、田畑を守るために開発が規制された区域のことで、中古住宅の再建築や増築なども制限がかかる場合があるので、売却しにくいといわれています。 市街化調整区域内の物件をはじめとして、一般的に売却の難易度が高いとされる不動産を売りたい人は、その条件での売買実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。

（4）立地・環境

生活利便性が高い立地は売却に有利になる傾向があります。駅からの距離や都心へのアクセスのよさ、近くにスーパーやコンビニなどの商業施設があるかどうかは、暮らしやすさにもつながるため、査定結果にも影響するということです。 また、単身者層やファミリー層など、住む人によって重視されるポイントは異なります。たとえば、ファミリー層の多い地域であれば、周辺に評判のよい学校や病院、公園があると需要が高まるため、評価が上がる傾向があります。

譲渡所得税 売却により利益が出た場合、その利益に対して課税される所得税と住民税がかかります。譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合：短期譲渡所得として約39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）

所有期間が5年超の場合：長期譲渡所得として約20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

※売却時の控除が数種類ございます。適用内容に合う場合は3000万円控除などが活用できる場合がございます。詳しくはお問い合わせください。

不動産売却において重要なのは、信頼できる不動産仲介会社を選ぶこと。 TSマネジメント株式会社の仲介は、業界歴25年を超え、豊富な実績、経験、ノウハウを活かし、お客さまの立場に立った最良な売却活動を行っております。 越谷市できめ細かいネットワークと、エリアを限定することで商圏エリアを熟知しており、地域の魅力や特徴を知り尽くし、より地域に密着した地元の不動産市場に精通しています。 その地域に住んでいるからこそ、お客様の立場に立って、幅広い選択肢から最良と思える提案とともに、ニーズに合わせた多様なサービスで、安心・安全な取引を心がけております。

ご紹介からの契約が多く、 売却実績のうち95％がご紹介からのご成約です。ネットや広告でご購入希望者を探すだけではないので、短期間でのご売却にも繋がりやすいです。

2023年12月の法改正で、行政指導の対象となる「管理不全空き家」が新設されました。行政から管理が不適切と判断される空き家は「管理不全空き家」と指定される可能性があります。「管理不全空き家」に指定されると、自治体から指導を受けます。指導後も状況が改善されない場合は勧告が行われ、優遇税制の適用外となり、勧告を受けた翌年の１月１日の基準日から固定資産税が最大6倍に上がります。

「死亡日以前3年間に贈与された財産は相続税の対象」。これが生前贈与の常識でした。しかし、2023年度税制改正で生前贈与の対象期間は「3年間」から「7年間」に変更され、2024年1月1日以降の贈与から適用が始まりました。 課税者の対象範囲が広がり、今後、日本ではさらに相続税が上昇していく可能性も十分に考えられます。お客さまそれぞれ最適な不動産相続対策は異なります。ポラスは専門的な知識から適切な不動産価値をお教えできます。お気軽にご相談ください。

（1）制度の概要・申請期限

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

（2）相続登記の申請期限その2（法改正前の相続）

令和6年4月1日より前に相続した不動産で（遺産分割の結果、若しくは、遺言署により相続）、相続登記がされていないものについては、令和9年3月31日までに相続登記をしていただく必要があります。

不動産（土地や戸建・マンション）を相続後に売却するとき、必ず「譲渡所得税」という税金の支払いが発生します。

例）3000万円で売却した場合、経費（測量・解体費・仲介手数料など）を差引き後の金額に約20％の「譲渡所得税」の納税が必要となります。分かりやすいように経緯費を除き計算すると

「譲渡所得税」＝3000万円×20％＝約600万円

相続人の本人も居住していた実家であり、思い出のある住まいを相続したのに売却すると上記の例では、譲渡職税が約600万円なんて到底、受け入れ難い金額です。

ところが

被相続人の居住用財産（空き家）を売却した時の特例があるんです。 

一定の要件を満たせば、売却益から3000万円を控除する特例

上記の譲渡職税 約600万円が「0円」になるんです。

3000万円特別控除の最大のポイントは期間！

特例の適用を受けるための要件はその他にいくつか満たす必要がございます。詳細は弊社までお問合せください。

◎相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること◎

ゆくゆくは相続した不動産の売却を何となくお考えの方、急いではないけど。。。 所有していても。。。折角、売却するなら無駄かつ高額な税金は払いたくない。 こんな想いえを少しでもお考えがございましたら、弊社までお問合せ下さい。

まだ考え始めたばかりで。。。売却金額は知りたいけど。。。住まいを見てもらうまでは。。。気軽に話だけでもできないかな。。。

具体的になる前に予備知識として情報だけ知りたいけど、家にまで来られるとちょっと！という方はZOOMでも会話・説明対応可です。

お気軽にお問合せ下さい。