1.【 プロフェッショナルなサポート】

・専門知識と経験: 私たちは相続物件・空き家・中古戸建・マンション・土地・空き地の売却に関する豊富な知識と経験を持っています。お客様のニーズに応

　　　　　　　　  じた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。

・法的手続きのサポート: 相続に伴う法的な手続きや税務相談もお任せください。専門家と連携し、スムーズな売却をサポートいたします。

2. 【ストレスフリーなプロセス】

・手続きの簡素化: 複雑な手続きを一手に引き受け、お客様の負担を軽減します。書類作成から手続きの代行まで、全てお任せください。

・迅速な売却: 市場の動向を熟知し、最適な売却戦略を立案。迅速かつ効果的な売却を実現します。

3. 【高値売却の実現】

・市場価値の適正評価: 専門の査定士が物件の適正価格を評価し、市場価格よりも高値で売却できるよう努めます。

・広範なマーケティング: 多様な販売チャネルを活用し、広範な買い手にアプローチ。最良の条件での売却を目指します。

4. 【信頼と安心の提供】

・透明性の確保: 売却プロセスの透明性を確保し、お客様に安心してご依頼いただけるよう努めます。

・アフターサポート: 売却後のサポートも充実しています。新しい住居探しや引っ越しなど、次のステップへのサポートもお任せください。

5. 【柔軟な対応】

・お客様のニーズに応じた対応: お客様一人ひとりのニーズに合わせたカスタマイズプランを提案し、満足度の高いサービスを提供します。

・現地視察と詳細な説明: 現地視察を行い、物件の魅力を最大限に引き出すためのアドバイスを行います。

1. 物件の劣化による売却価格の低下

(トラブル内容)

長期間空き家にしていると、外壁や屋根、室内設備が劣化し、売却時に修繕が必要になることがあります。特に、雨漏りやシロアリ被害などがある場合、修理費用がかさみ、買い手も見つかりにくくなることがあります。

(対策)

売却前にインスペクション（住宅診断）を行い、物件の状態を把握します。修繕が必要な箇所は事前に手を入れるか、買い手に物件の状態を正確に伝え、修理が必要であることを認識してもらうことが重要です。

2. 固定資産税など維持費の負担

(トラブル内容)

売却が決まるまでの期間も、空き家の維持費（固定資産税、管理費、場合によっては修繕費）が発生します。売却が長引くと、その負担が大きくなり、経済的なプレッシャーになることがあります。

(対策)

できるだけ早期に売却を進めるため、適正価格での売却を検討し、物件の清掃や簡単な修繕などを行って市場価値を高めることが有効です。また、売却が長引く場合は、賃貸として一時的に貸し出す選択肢も検討できます。

3. 売却に時間がかかる

(トラブル内容)

空き家は管理状態が悪くなりがちで、購入希望者から敬遠されることが多いです。特に地方や過疎地域では、そもそも買い手がつかない場合もあり、売却までに非常に時間がかかることがあります。

(対策)

売却に時間がかかることを前提に、早期から準備を始めることが重要です。価格を適切に設定し、不動産会社と協力して広く物件を宣伝することが売却の鍵になります。また、リノベーションの提案や土地利用の提案も検討してみましょう。

4. 不法侵入や損壊のリスク

(トラブル内容)

空き家は不法侵入や放火、 vandalism（破壊行為）などのリスクが高まります。特に長期間放置されると、こうした問題が発生することで物件の価値が下がり、売却が難しくなることがあります。

(対策)

定期的な管理や清掃を行い、空き家の状態を維持します。また、近隣住民に管理状況を見てもらう、セキュリティ対策を講じるなどして、物件を保護します。警備会社と契約することも一つの選択肢です。

5. 法的問題や相続トラブル

(トラブル内容)

空き家が相続物件である場合、相続人が複数いることで売却に関する合意が得られない、または遺産分割協議が長引くことがあります。さらに、相続登記がされていない場合、売却の前提として登記を進める必要があります。

(対策)

相続が発生している場合は、早めに相続登記を行い、所有権の整理を行います。また、相続人同士で売却の合意を取り、協力して進めることが大切です。弁護士や司法書士など、専門家のアドバイスを受けながら進めることがスムーズな解決に繋がります。

6. 特殊な土地や建物の問題

(トラブル内容)

空き家が建つ土地に特殊な条件がある（旗竿地、接道義務を満たさない土地、再建築不可物件など）場合、売却が難航することがあります。また、古い建物や文化財指定された物件なども買い手がつきにくいです。

(対策)

このような場合、売却価格を適切に調整するほか、再建築不可物件であれば解体して土地として売却する選択肢も検討することが有効です。また、物)件の特殊性を活かしたリノベーション提案を行うことで、買い手の興味を引くことも可能です。

7. 売却活動の進め方に関するトラブル

(トラブル内容)

売却活動が不十分で、適切な買い手に物件が届かないことがあります。また、不動産会社が物件情報を広く公開しない「囲い込み」などの問題も発生することがあります。

(対策)

複数の不動産会社に査定を依頼し、どのような宣伝方法を使って売却活動を行うかを確認します。また、物件情報を広く共有することができる「レインズ」に登録されているかも確認し、積極的に販売活動が行われているかをチェックしましょう。

①空き家になって相当な期間があり建物が老朽化が進み売却できる心配。売却は可能でしょうか？

②古い家なので解体してから売却した方が良いですか？

③売り時はいつですか？

④相続で空き家を所有することになりましたが持分1/2です。持分のみの売却は可能ですか？

⑤少しでも高く買い取ってもらうには何か良い方法はありますか？

⑥駅から遠い戸建ですが少しでも高く売却は出来ますか？

⑦売却に気持ちの整理がつきません。どうしたら良いですか？

⑧境界杭がありません。測量士に依頼することは必須ですか？

【注意点】

①物件価値が下がる

特に居住者不在の状態が続く空き家は、たちまち劣化が進んでいきます。 痛みきってしまった空き家は物件価値が著しく下がります。

②維持に必要な税金や管理費

毎年かかる固定資産税などの税金に加えて、経年により外壁が剥がれたり、天井から雨漏りが発生したりと、修繕維持費用として数十万円かかってくる場合があります。

③放火や倒壊のリスク

空き家を放置すると、内部の腐食によって倒壊のリスクが高まったり、人の手が入っていない空き家は放火や不法侵入などの犯罪ターゲットにされる可能性があります。

【中古の家を売るための基礎知識】

家を売るときにまず気になるのは、いくらで売却できるかということではないでしょうか？不動産売却では、まず不動産会社の査定を受けるのが一般的です。査定とは、その家の状態を調べていくらで売れそうか価格を算出することをいいます。査定で見られる主なポイントは次の通りです。

（1）築年数

中古住宅の売却では築年数が大きなポイントになります。建物は築年数が増すほど価値が下がっていくのが一般的で、価値が下がった中古住宅は高値で売却しにくい傾向があるからです。 ただし、2022年度の税制改正により、これまで木造一戸建ては築20年を超えると「住宅ローン減税」の対象外となっていましたが、1982年1月1日以後に建築された建物であれば築年数の要件が廃止されました。住宅ローン減税とは、住宅ローン控除とも呼ばれ、住宅ローンの借り入れを行って住宅を購入する際に要件を満たしていると一定の額が控除される制度です。 住宅ローン減税の対象となる物件が増え、中古住宅の購入への負担が減ったことに伴って、売却する側にとっても大きな期待がかかっています。

（2）建物・設備・間取り

住まいの外壁や屋根などの外装部分の劣化状況、壁や床などの内装、水回りや配管などの設備の劣化状況も査定で見られるポイントです。また、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（かし）があるかどうかでも査定時の評価が変わってきます。生活動線、家事動線がシンプルで、暮らしやすい間取りであるかどうかも重要なポイントとなります。

（3）土地の状況

日当たりや眺望も査定結果に影響します。南向きで日当たりがよい、周囲に高い建物がなく眺望がよいなどの条件はプラスの評価につながります。面している道路の幅員や、道路の状況、道路の高低差も評価にかかわる要素となります。道路の高低差は、排水勾配を確保しやすいため0.5～1m高い状態が理想で、低い場合は評価が低くなる傾向があります。 また、土地の広さや形もポイントの1つです。広い土地の場合、マンション用地に適した土地であれば単価が高くなり、分譲一戸建てに適した土地であれば単価は低くなる傾向にあります。土地の形状においては、間口が広い長方形のような整った形が好評価につながります。反対に、間口が狭く奥に細長い形であったり、いびつな形であったりすると高い評価は期待できません。 なお、市街化調整区域内の物件を売却する場合は、そうした物件の売買実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。市街化調整区域とは、田畑を守るために開発が規制された区域のことで、中古住宅の再建築や増築なども制限がかかる場合があるので、売却しにくいといわれています。 市街化調整区域内の物件をはじめとして、一般的に売却の難易度が高いとされる不動産を売りたい人は、その条件での売買実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。

（4）立地・環境

生活利便性が高い立地は売却に有利になる傾向があります。駅からの距離や都心へのアクセスのよさ、近くにスーパーやコンビニなどの商業施設があるかどうかは、暮らしやすさにもつながるため、査定結果にも影響するということです。 また、単身者層やファミリー層など、住む人によって重視されるポイントは異なります。たとえば、ファミリー層の多い地域であれば、周辺に評判のよい学校や病院、公園があると需要が高まるため、評価が上がる傾向があります。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。

日本の税法では、木造住宅の法定耐用年数は以下の通りです

木造住宅（非耐火）：22年木造住宅この法定耐用年数は、税務上の減価償却の計算に用いられるものであり、実際の使用可能年数とは必ずしも一致しません。 実際の耐用年数 実際の使用可能年数は、建物の管理やメンテナンスによって大きく異なります。以下の要因が関与します。

メンテナンス：定期的な修繕やメンテナンスを行うことで、建物の寿命を延ばすことが可能です。

気候条件：湿気や地震の多い地域では、劣化が早まることがあります。

建材の質：使用される木材や施工技術の質によって、建物の寿命が変わります。

現実には、木造住宅は50年以上使い続けることも多く、しっかりとメンテナンスを行えば、100年を超えることもあります。

実際の売却査定では上記内容をもとに評価・査定いたしますが、維持管理の為のリフォーム履歴がある物件は、プラス査定となります。特にシロアリ防蟻工事は保証書が発行されますので、ご提示いただければ売却時のアピールポイントなります。

不動産売却において重要なのは、信頼できる不動産仲介会社を選ぶこと。 TSマネジメント株式会社の仲介は、業界歴25年を超え、豊富な実績、経験、ノウハウを活かし、お客さまの立場に立った最良な売却活動を行っております。 草加市できめ細かいネットワークと、エリアを限定することで商圏エリアを熟知しており、地域の魅力や特徴を知り尽くし、より地域に密着した地元の不動産市場に精通しています。 その地域に住んでいるからこそ、お客様の立場に立って、幅広い選択肢から最良と思える提案とともに、ニーズに合わせた多様なサービスで、安心・安全な取引を心がけております。

ご紹介からの契約が多く、 売却実績のうち95％がご紹介からのご成約です。ネットや広告でご購入希望者を探すだけではないので、短期間でのご売却にも繋がりやすいです。

1.【 プロフェッショナルなサポート】

・専門知識と経験: 私たちは空き家・相続物件の売却に関する豊富な知識と経験を持っています。お客様のニーズに応じた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。

・法的手続きのサポート: 相続に伴う法的な手続きや税務相談もお任せください。専門家と連携し、スムーズな売却をサポートいたします。

2. 【ストレスフリーなプロセス】

・手続きの簡素化: 複雑な手続きを一手に引き受け、お客様の負担を軽減します。書類作成から手続きの代行まで、全てお任せください。

・迅速な売却: 市場の動向を熟知し、最適な売却戦略を立案。迅速かつ効果的な売却を実現します。

3. 【高値売却の実現】

・市場価値の適正評価: 専門の査定士が物件の適正価格を評価し、市場価格よりも高値で売却できるよう努めます。

・広範なマーケティング: 多様な販売チャネルを活用し、広範な買い手にアプローチ。最良の条件での売却を目指します。

4. 【信頼と安心の提供】

・透明性の確保: 売却プロセスの透明性を確保し、お客様に安心してご依頼いただけるよう努めます。

・アフターサポート: 売却後のサポートも充実しています。新しい住居探しや引っ越しなど、次のステップへのサポートもお任せください。

5. 【柔軟な対応】

・お客様のニーズに応じた対応: お客様一人ひとりのニーズに合わせたカスタマイズプランを提案し、満足度の高いサービスを提供します。

・現地視察と詳細な説明: 現地視察を行い、物件の魅力を最大限に引き出すためのアドバイスを行います。

まだ考え始めたばかりで。。。売却金額は知りたいけど。。。住まいを見てもらうまでは。。。気軽に話だけでもできないかな。。。

具体的になる前に予備知識として情報だけ知りたいけど、家にまで来られるとちょっと！という方はZOOMでも会話・説明対応可です。

お気軽にお問合せ下さい。

草加市内で5年以上も空き家になっている空き家売却のお話です。

空き家になった要因は相続でした。相続人3人で争う「争続」で話合いがまとまらず時間ばかりが経過しておりました。

三者三様の考えがあり話合いは一向に進まず時間が過ぎるばかりでした。

そんな中、相続人の一人から弊社へ問合せをいただき直接お話を聴く機会をいただくことが出来ました。話を聴く中で三者三様の考え方がありましたが自分の中では、落ち着いて話合いさえ

出来れば問題解決できると直感めいたものを感じました。また、弁護士を介して争うことで血を分けた親族間でモメルことは避けたいと自分自身も依頼者もお考えの様でした。

ご依頼人を通して残り2名の方々と個別で2時間以上かつ数十回にわたり、話を聴かせて頂く中で各人が相手の立場に立ち会話し始めるキッカケを作ることに成功しました。

特段、何をした訳ではありませんが俗にいう「傾聴」すること数十回行いました。時には罵声を浴びせられることもありましたが徐々に信頼を頂けるまでになりました。

最終的には「活用」するよりも「売却」して親族で金銭を分け合う方向で話合いがまとまり、空き家の売却となりました。

タイミングと時期も良かったことから相場価格の20％UPで売却ができ、三者三様の意見もどことやら。三名の方々からも嬉しい感謝の言葉を頂き元の中の良い親族になったことが一番の喜びでした。