土地・空き地の不動産売却において重要なのは、信頼できる不動産仲介会社を選ぶこと。 TSマネジメント株式会社の買取・仲介は、業界歴25年を超え、豊富な実績、経験、ノウハウを活かし、お客さまの立場に立った最良な売却活動を行っております。 越谷市できめ細かいネットワークと、エリアを限定することで商圏エリアを熟知しており、地域の魅力や特徴を知り尽くし、より地域に密着した地元の不動産市場に精通しています。 その地域に住んでいるからこそ、お客様の立場に立って、幅広い選択肢から最良と思える提案とともに、ニーズに合わせた多様なサービスで、安心・安全な取引を心がけております。

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譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。

【土地買取とは？】

土地買取とは、不動産会社が土地を直接購入する売却方法です。一般的な仲介による売却とは異なり、買主を探す必要がないため、短期間で売却が完了しやすいことが大きな特徴です。相続した土地や空き地、管理が難しい土地なども相談しやすく、売却後の資金計画を立てやすいメリットがあります。一方で、市場で買主を募集する仲介に比べると、買取価格は市場価格より低くなる場合があります。しかし、売却時期を優先したい方や、近隣に知られず売却したい方、古家付きや条件が悪い土地を早期に手放したい方には適した方法です。土地の形状や接道状況、法令上の制限などを事前に確認し、適正な査定を受けることが、納得できる土地売却につながります。

【仲介と買取の違い】

土地を売却する方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は不動産会社が買主を探す方法で、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、売却までに時間がかかる場合があります。対して買取は、不動産会社が直接土地を購入するため、短期間で現金化しやすく、内覧対応や販売活動が不要というメリットがあります。相続した土地や空き地、早期売却を希望する場合には買取が適しているケースも少なくありません。売却価格だけでなく、売却までの期間や手間、将来の管理負担などを総合的に比較し、自分の目的に合った売却方法を選ぶことが大切です。

【土地査定の流れ】

土地査定は、まず査定の申し込みから始まります。次に、不動産会社が所在地や面積、用途地域、接道状況、周辺の取引事例などを確認し、机上査定または現地調査を実施します。現地では土地の形状や高低差、境界、ライフラインの整備状況なども確認し、査定価格を算出します。その後、査定結果の根拠や売却方法について説明を受け、価格や条件に納得できれば売却活動や買取手続きへ進みます。建築士の視点で建築条件や土地の活用可能性まで確認できる不動産会社であれば、土地本来の価値を踏まえた、より納得感のある査定につながるでしょう。

【査定額はどう決まる？】

土地の査定額は、面積や形状、接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率などの法的条件に加え、周辺の成約事例や現在の市場動向を総合的に分析して算出されます。また、駅までの距離や生活利便施設へのアクセス、日当たり、地盤の状況、高低差なども価格に影響します。さらに、境界が明確かどうか、越境物の有無、インフラの整備状況なども重要な評価項目です。建築士の視点を取り入れた査定では、建物の建築しやすさや土地活用の可能性まで確認できるため、土地の価値をより多角的に判断し、根拠のある査定額を提示することができます。

【高く売るポイント】

土地を高く売却するためには、適正な査定を受けることが第一歩です。売り出し価格だけでなく、周辺の成約事例や市場動向を踏まえた価格設定が重要になります。また、境界を明確にしておくことや、雑草や不要物を整理して土地をきれいな状態に保つことは、買主の印象向上につながります。古家がある場合は、解体した方がよいケースと、そのまま売却した方がよいケースがあるため、事前に専門家へ相談することが大切です。建築士の視点で土地の活用方法や建築プランを提案できる不動産会社を選ぶことで、土地の魅力をより効果的に伝え、高値での売却につながる可能性が高まります。

【売却までの期間】

土地の売却期間は、売却方法や物件の条件、市場の需要によって大きく異なります。仲介で売却する場合は、買主を募集して契約・引渡しまで進めるため、一般的に数か月程度かかることが多く、立地や価格設定によってはさらに時間を要する場合もあります。一方、不動産会社による買取であれば、買主を探す必要がないため、条件が整えば短期間で契約・現金化が可能です。早期売却を希望する場合は、相場を踏まえた適正価格で売り出すことに加え、境界資料や登記関係書類を事前に準備しておくことで、手続きをスムーズに進めやすくなります。

測量は必要？

土地を売却する際、必ずしも測量が必要になるわけではありませんが、境界が不明確な場合や古い土地では、測量を行うことで安心して取引を進められるケースが多くあります。隣地との境界が明確になることで、引渡し後のトラブルを防ぎ、買主も安心して購入を検討できます。また、実際の土地面積と登記簿上の面積に差がある場合は、売却価格や契約内容に影響することもあります。特に相続した土地や長年測量を行っていない土地は、事前に不動産会社や土地家屋調査士へ相談し、測量の必要性を確認することが円滑な売却につながります。