不動産（マンション・戸建・土地）はコロナウイルスや物価高騰の影響は比較的に受けることなく、年々価格上昇しております。

下記のグラフは築年数別の価格推移表となります。築20年を境に成約価格の下落が進む状況です。

売却をお考えの方は、ご所有マンションの築年数をお調べしてベストのタイミングを考える参考資料としてみて下さい。

東京五輪を終えて5年後の'25年は、日本社会にとってエポック・メイキングな年になる。都市開発が一服し、全国で人口減少が深刻化します。東京都では人口増加がストップするこの年に、団塊世代が一斉に後期高齢者となる「2025年問題」が社会を襲うのそうです。この年、マンション需要は本格的な減退期を迎えます。「現在、空き家問題は一戸建てが中心ですが、'25年には『マンションの空き部屋問題』が顕著になります。デベロッパーは、人口が増えないにもかかわらず、大量の新築マンションを供給してきました。需給がダブつくのは目に見えています」と言われております。

不動産相談を利用するメリットや特典は多岐にわたります。まず、専門家のアドバイスを受けることで、売却や活用などの不動産取引に関する疑問や不安を解消できます。専門家は長年の経験と知識を持ち、適切な取引方法や市場動向について的確な情報を提供してくれます。

さらに、不動産相談を利用することで、ご売却に対する具体的な解決策やアドバイスを得ることができます。マンション売却は管理や手続きに関する様々な問題を抱えている場合がありますが、専門家との相談を通じて適切な対応策を見つけることができます。

不動産相談を利用することで、自分だけでは気づかない重要なポイントや注意点を知ることができます。専門家が客観的な視点で物件の価値や可能性を評価し、最善の判断をサポートしてくれます。

最後に、不動産相談を通じて、円滑な取引やスムーズな手続きを行うためのアドバイスを受けることができます。専門家がトラブルを予防し、お客様の利益を守るための戦略や対策を提案してくれるため、安心して不動産取引に取り組むことができます。

（1）制度の概要・申請期限

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

（2）相続登記の申請期限その2（法改正前の相続）

令和6年4月1日より前に相続した不動産で（遺産分割の結果、若しくは、遺言署により相続）、相続登記がされていないものについては、令和9年3月31日までに相続登記をしていただく必要があります。

不動産（土地や戸建・マンション）を相続後に売却するとき、必ず「譲渡所得税」という税金の支払いが発生します。

例）3000万円で売却した場合、経費（測量・解体費・仲介手数料など）を差引き後の金額に約20％の「譲渡所得税」の納税が必要となります。分かりやすいように経緯費を除き計算すると

「譲渡所得税」＝3000万円×20％＝約600万円

相続人の本人も居住していた実家であり、思い出のある住まいを相続したのに売却すると上記の例では、譲渡職税が約600万円なんて到底、受け入れ難い金額です。

ところが

被相続人の居住用財産（空き家）を売却した時の特例があるんです。 

一定の要件を満たせば、売却益から3000万円を控除する特例

上記の譲渡職税 約600万円が「0円」になるんです。

3000万円特別控除の最大のポイントは期間！

特例の適用を受けるための要件はその他にいくつか満たす必要がございます。詳細は弊社までお問合せください。

◎相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること◎

ゆくゆくは相続した不動産の売却を何となくお考えの方、急いではないけど。。。 所有していても。。。折角、売却するなら無駄かつ高額な税金は払いたくない。 こんな想いえを少しでもお考えがございましたら、弊社までお問合せ下さい。

まだ考え始めたばかりで。。。売却金額は知りたいけど。。。住まいを見てもらうまでは。。。気軽に話だけでもできないかな。。。

具体的になる前に予備知識として情報だけ知りたいけど、家にまで来られるとちょっと！という方はZOOMでも会話・説明対応可です。

お気軽にお問合せ下さい。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。