住み替えでは、不動産の売却と購入のタイミングを考えることが大切なポイントです。どちらを優先するかは引っ越しのスケジュールや費用によって変わりますが、一般的には売却を重視するのがおすすめといわれています。 ご自宅を住み替える際には、新居の購入ばかりでなく現在のお住まいを売却する手続きも必要になります。その際、よく選ばれる手順は不動産売却で入手した資金を新居購入に活用するパターンです。 売却を急ぐあまり購入とのタイミングが合わず、住み替えに失敗する例はよく知られています。実際、焦って相場より安く売却するケースや新居の手配が間に合わず仮住まいを強いられる事態が少なからず起きています。 住み替えの理想的なパターンは、売却と購入の同時決済といわれています。これなら新居の購入時に資金が準備できなくなる心配はなく、仮住まいの準備も不要です。買い替えローンを利用できるところも、同時決済の大きなメリットとして挙げられます。 ただ現実的に、両方のタイミングを合わせるのは簡単ではありません。どちらを優先するか考えた場合、売却を重視すると大切なお住まいの不用意な安売りや資金不足による新居の解約は防ぎやすくなります。 新居の購入資金に十分な余裕がある場合を除くと、住み替えでは資金不足のリスクを減らす意味で売却を重視したほうが安心と考えられます。なお、売却先行と購入先行のメリット・デメリットを比較すると以下の通りです。

【先行売却】

①計画と準備

・予算設定: 新しい住まいの購入や引っ越しにかかる費用を確認し、予算を設定します。

・住宅ローンの確認: 現在のローンの残高を確認し、新しいローンの事前審査を受けることが重要です。

②現住居の売却準備

・不動産会社の選定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼する会社を選びます。

・物件の査定: 現住居の市場価値を把握するための査定を行います。

・販売活動: 物件情報を公開し、内見対応などの販売活動を開始します。

③新しい住まいの探し

・希望条件の整理: 立地、広さ、価格帯などの希望条件を整理します。

・物件探し: 不動産情報サイトや不動産会社を通じて、新しい住まいを探します。

・内見: 気に入った物件を実際に見学し、細部を確認します。

④売却契約と購入契約

・売買契約の締結: 現住居の買主と売買契約を締結し、売却手続きを進めます。

・購入契約の締結: 新しい住まいの売主と売買契約を締結します。

⑤ローン手続き

・住宅ローンの申し込み: 新しい住まいのための住宅ローンを正式に申し込みます。

・ローン承認: 銀行の審査を経て、住宅ローンの承認を得ます。

⑥引っ越し準備

・引っ越し業者の手配: 引っ越し業者を選定し、引っ越し日を決定します。

・住所変更手続き: 住民票の移動や各種住所変更手続きを行います。

⑦引き渡し

・現住居の引き渡し: 現住居の買主に物件を引き渡します。

・新居の引き渡し: 新しい住まいを売主から引き渡され、正式に所有権を移転します。

⑦入居

・引っ越し: 新しい住まいに引っ越しを完了します。

・新生活のスタート: 新しい住まいでの生活を開始します。

【購入先行】

①計画と準備

・予算設定: 新しい住まいの購入や引っ越しにかかる費用を確認し、予算を設定します。

・住宅ローンの確認: 現在のローンの残高を確認し、新しいローンの事前審査を受けることが重要です。

②現住居の売却準備・査定

・不動産会社の選定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼する会社を選びます。

・物件の査定: 現住居の市場価値を把握するための査定を行います。

②新しい住まいの探し

・希望条件の整理: 立地、広さ、価格帯などの希望条件を整理します。

・物件探し: 不動産情報サイトや不動産会社を通じて、新しい住まいを探します。

・内見: 気に入った物件を実際に見学し、細部を確認します。

③購入契約

・購入契約の締結: 新しい住まいの売主と売買契約を締結します。

④ローン手続き

・住宅ローンの申し込み: 新しい住まいのための住宅ローンを正式に申し込みます。

・ローン承認: 銀行の審査を経て、住宅ローンの承認を得ます。

⑤引っ越し準備

・引っ越し業者の手配: 引っ越し業者を選定し、引っ越し日を決定します。

・住所変更手続き: 住民票の移動や各種住所変更手続きを行います。

⑥引き渡し

・現住居の引き渡し: 現住居の買主に物件を引き渡します。

・新居の引き渡し: 新しい住まいを売主から引き渡され、正式に所有権を移転します。

⑦入居

・引っ越し: 新しい住まいに引っ越しを完了します。

・新生活のスタート: 新しい住まいでの生活を開始します。

⑧売却活動・売却の契約

・販売活動: 物件情報を公開し、内見対応などの販売活動を開始します。

・売買契約の締結: 現住居の買主と売買契約を締結し、売却手続きを進めます。

・契約・決済（引渡し・残金入金）

・前住居を買主に物件を引き渡します。

不動産相談を利用するメリットや特典は多岐にわたります。まず、専門家のアドバイスを受けることで、住み替え・買換えなどの不動産取引に関する疑問や不安を解消できます。専門家は長年の経験と知識を持ち、適切な取引方法や市場動向について的確な情報を提供してくれます。

さらに、不動産相談を利用することで、住み替え・買換えに対する具体的な解決策やアドバイスを得ることができます。戸建・マンションは管理や売却に関する様々な問題を抱えている場合がありますが、専門家との相談を通じて適切な対応策を見つけることができます。

不動産相談を利用することで、自分だけでは気づかない重要なポイントや注意点を知ることができます。専門家が客観的な視点で物件の価値や可能性を評価し、最善の判断をサポートしてくれます。

最後に、不動産相談を通じて、円滑な取引やスムーズな手続きを行うためのアドバイスを受けることができます。専門家がトラブルを予防し、お客様の利益を守るための戦略や対策を提案してくれるため、安心して不動産取引に取り組むことができます。

まだ考え始めたばかりで。。。売却金額は知りたいけど。。。住まいを見てもらうまでは。。。気軽に話だけでもできないかな。。。

具体的になる前に予備知識として情報だけ知りたいけど、家にまで来られるとちょっと！という方はZOOMでも会話・説明対応可です。

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1. 売却と購入のタイミングが合わない

(トラブル内容)

現在の住居の売却と新居の購入・引渡しがスムーズに行かないと、一時的に住む場所がなくなったり、二重でローンを抱えることになります。特に売却が予定より長引く場合、資金計画に狂いが生じることが多いです。

(対策)

「買い先行」か「売り先行」かを事前に決めておきます。一般的には、売却してから購入する「売り先行」の方が資金計画が立てやすいですが、売却までの間に仮住まいを手配する必要があるかもしれません。売却が完了するまで新居の契約を急がないようにするか、契約内容を調整することでリスクを軽減できます。

2. 売却価格が想定より低くなる

(トラブル内容)

住み替え先の購入資金を、現在の家の売却益で賄おうと計画している場合、売却価格が想定より低くなったり、売れるまでに時間がかかると、資金不足に陥る可能性があります。

(対策)

事前に不動産市場をリサーチし、複数の不動産会社に査定を依頼して、現実的な売却価格を把握します。また、資金に余裕を持たせ、価格が下がった場合にも対応できるように予算を設定しましょう。

3. 売却が決まらない

(トラブル内容)

住み替えを計画しても、現住居が売れない場合、次の物件の購入が進まず、住み替えがストップしてしまうことがあります。特に、資産価値の低い物件や、購入希望者が少ない地域の物件では、売却が難航することがあります。

(対策)

価格設定や宣伝方法を不動産会社と綿密に打ち合わせます。また、リフォームやクリーニングを行って物件の魅力を高め、買い手がつきやすくすることも効果的です。さらに、売れ残りを防ぐために、売却活動を早めに開始することが重要です。

4. 住宅ローンの二重負担

(トラブル内容)

住み替えで「買い先行」を選ぶ場合、現在の家が売れるまで新居の住宅ローンと既存の住宅ローンを同時に支払わなければならないことがあります。この二重ローンは、資金的な負担が大きくなることがあり、資金繰りが厳しくなることがあります。

(対策)

「つなぎ融資」や「ブリッジローン」と呼ばれる短期融資を利用することで、売却完了までの資金調達を行う方法があります。ただし、つなぎ融資には金利がかかるため、計画的に進めることが必要です。可能であれば、売り先行で住み替えを進めるのもリスク軽減になります。

5. 新居の引渡しと旧居の引越しが同時にできない

(トラブル内容)

新居の引渡しと旧居の売却・引渡しのタイミングが合わず、一時的に住む場所がなくなる場合があります。また、旧居を早めに引渡す必要があるのに、新居の準備が整っていないこともあります。

(対策)

仮住まいの手配をあらかじめ検討しておき、引越しスケジュールに余裕を持たせます。また、新居の引渡し日やリフォーム期間などを確認し、売却の契約時に旧居の引渡し時期を調整できるか不動産会社に相談します。

6. 不動産会社とのトラブル

(トラブル内容)

売却時の査定額や販売活動に関する不満、不動産会社が十分に買い手を探さない「囲い込み」などの問題が発生することがあります。これによって、売却が思うように進まず、住み替え計画が遅れることもあります。

(対策)

複数の不動産会社に相談し、実績や対応を比較します。査定価格だけでなく、売却活動の内容や提案に納得できる会社を選びましょう。また、専任媒介契約ではなく、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約を検討することもリスク分散に繋がります。

7. 引越し費用や予想外の諸費用

(トラブル内容)

住み替えには、売却費用（仲介手数料、登記費用、印紙税など）や、購入費用（手付金、住宅ローン手数料、登記費用など）がかかりますが、これに加えて引越し費用、仮住まいの賃貸料、リフォーム代なども発生し、想定外の出費が重なることがあります。

(対策)

売却や購入にかかる費用だけでなく、引越し費用や仮住まいの費用なども含めた資金計画を事前に立てておくことが重要です。不動産会社や金融機関に相談し、どのような費用がかかるかを詳細に確認しておきましょう

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。

家や土地を、購入金額よりも高く売却できた場合、譲渡所得が発生します。所有期間によって税金が課せられますが、特例として特別控除を受けられます。

10年を超えて所有した不動産の軽減税率の特例

前の家を10年を超えて所有していた場合、譲渡所得税率の軽減特例を適用できます。 この特例を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が合計14.21％に下がります（6,000万円を超える部分については原則どおり20.315％の税率が適用されます）。

10年を超えて所有した不動産の軽減税率特例は次に説明する「3,000万円の控除特例」と併用可能です。