離婚とは、婚姻関係にあった夫婦が関係を解消することを言います。日本には離婚制度というものがあり、合意の下で離婚することを協議離婚、家庭裁判所の調停で離婚することを調停離婚等、離婚するための方法も数種類存在しています。離婚後の親権や教育資金の話に加え、所有不動産（居住中の戸建やマンション等）に住み続ける場合や売却する場合でも、離婚後の不動産の所有者が相手方のままでは将来的に問題が生じてしまうことから、売却を検討する方々が多く見受けられます。一口で売却といっても住宅ローンの残債が売却金額より低い金額でしか売却できない場合等の問題もございます。まずは一人で悩まず専門の不動産業者にご相談いただくだけで、自分では発見できなかった問題点や解決の意図口がみつかることもございます。

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◎離婚による自宅売却のメリット

・財産を公平に分ける

しかし、不動産は物理的に等分できないため、現金や預貯金のようにきっちりと分け合うことが困難です。 どちらか一方が暮らし続けたり、住宅ローンを払い続けたりとなると、 どうしても不平等感が生まれてしまうでしょう。 自宅を売却すれば、「現金」として財産を平等に分け合うことが可能です。 ローン残債の返済にもあてられるため、離婚後の金銭的負担も軽減されるでしょう。 余ったお金を2人で分け合えば不満も起こりにくく、後々のトラブルを回避できます。 また、現金化することで、それぞれの新しい生活に向けた資金を確保できるのもメリットです。

・離婚後のコミュニケーションが不要になる

離婚後もどちらか一方が自宅に暮らし続ける場合は、当然ながら住宅ローンの返済義務も残り続けます。 その場合、ローンの返済義務を負うのはローンの名義人です。夫名義で住宅ローンを組んでいるなら、 たとえ住み続けるのが妻と子どもだったとしても、夫に返済義務が生じます。 「離婚後も住居費を元パートナーが支払っている」という状況は、 なにかとやり取りが発生するなど人によっては大きなストレスになるかもしれません。 自宅を売却しておけば、離婚後に住まいのことで元パートナーとやり取りする機会はほとんどないでしょう。 望まないコミュニケーションやトラブルをなくせるため、後腐れなく新生活を送ることができます。

×離婚による自宅売却のデメリット

・住宅ローンが残る場合がある

離婚にともなう自宅の売却では、住宅ローンの残高が残っているケースも多いでしょう。 自宅を売却しても住宅ローンを返済できるとは限らず、住宅ローンが残ってしまう場合もあります。 離婚後に新たに家を購入したり、賃貸物件で暮らしはじめたりする場合は、 「新居の住居費」と「旧居の住宅ローン残債」を同時に支払うことにもなりかねません。 また、売却してすでに自分のものではない家の住宅ローンを支払い続けることは、 精神的にも大きなストレスとなります。 離婚時に自宅を売却する際は、まずはローン残高がどの程度あるのかしっかり把握することが重要です。

・住み慣れた我が家を手放さなければならない

離婚するとはいえ、思い出のつまったマイホームを手放すことに抵抗を感じる方は少なくないでしょう。 自分たちの暮らしに合わせてカスタマイズした家や、住み慣れたエリアを離れることで、 大きな喪失感を覚えるかもしれません。 また、お子さんがいる場合は引っ越しにともなって学区が変わり、 転校を余儀なくされてしまうケースもあるでしょう。 両親の離婚に加えて、学校の友達と離ればなれになってしまうことは、子どもにとって精神的な負担となります。 離婚後のマイホームの扱いについて、子どもの気持ちも考慮したうえで、 2人でしっかりと話し合うことが大切です。

不動産相談を利用するメリットや特典は多岐にわたります。まず、専門家のアドバイスを受けることで、売却や活用などの不動産取引に関する疑問や不安を解消できます。専門家は長年の経験と知識を持ち、適切な取引方法や市場動向について的確な情報を提供してくれます。

さらに、不動産相談を利用することで、離婚問題に関連する不動産への具体的な解決策やアドバイスを得ることができます。離婚問題に関連する不動産は管理や売却に関する様々な問題を抱えている場合がありますが、専門家との相談を通じて適切な対応策を見つけることができます。

不動産相談を利用することで、自分だけでは気づかない重要なポイントや注意点を知ることができます。専門家が客観的な視点で物件の価値や可能性を評価し、最善の判断をサポートしてくれます。

最後に、不動産相談を通じて、円滑な取引やスムーズな手続きを行うためのアドバイスを受けることができます。専門家がトラブルを予防し、お客様の利益を守るための戦略や対策を提案してくれるため、安心して不動産取引に取り組むことができます。

1.年末に不動産売却を考えるメリットとは？

・年内に売却を完了させることで税金の計算や資金計画が明確に。

・競争物件が少なく、買主の関心を引きやすいタイミング。

2.売却を急ぐ場合のスケジュール設計術

・年末までに売却するために、即日査定を活用する。

・内覧や契約手続きの時間を逆算して計画を立てる。

まだ考え始めたばかりで。。。売却金額は知りたいけど。。。住まいを見てもらうまでは。。。気軽に話だけでもできないかな。。。

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譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。

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