空き家を持っていると、固定資産税や維持費がかさむため、早く売却したいと考える方も多いでしょう。しかし、急いで売却を進めることで、希望価格より低く売却してしまうリスクもあります。吉川市で空き家の売却を検討している方は、焦らず慎重に進めることが成功のカギです。 まずは、吉川市の空き家市場や周辺の不動産価格の動向をしっかり把握しましょう。吉川市は、利便性が高く、住宅需要も安定しているエリアですが、物件の状態や立地条件により価格に大きな差が出ることがあります。無料の不動産査定を利用し、適切な売却価格を把握することで、適正な価格で空き家を売却できる可能性が高まります。 また、急いで売却する場合でも、複数の不動産業者に査定を依頼することで、より高い条件での売却が可能です。吉川市に詳しい不動産業者を選び、売却プランをしっかりと立てることで、納得のいく取引が実現します。

1.【 プロフェッショナルなサポート】

・専門知識と経験: 私たちは相続物件・空き家・中古戸建・マンション・土地・空き地の売却に関する豊富な知識と経験を持っています。お客様のニーズに応

　　　　　　　　  じた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。

・法的手続きのサポート: 相続に伴う法的な手続きや税務相談もお任せください。専門家と連携し、スムーズな売却をサポートいたします。

2. 【ストレスフリーなプロセス】

・手続きの簡素化: 複雑な手続きを一手に引き受け、お客様の負担を軽減します。書類作成から手続きの代行まで、全てお任せください。

・迅速な売却: 市場の動向を熟知し、最適な売却戦略を立案。迅速かつ効果的な売却を実現します。

3. 【高値売却の実現】

・市場価値の適正評価: 専門の査定士が物件の適正価格を評価し、市場価格よりも高値で売却できるよう努めます。

・広範なマーケティング: 多様な販売チャネルを活用し、広範な買い手にアプローチ。最良の条件での売却を目指します。

4. 【信頼と安心の提供】

・透明性の確保: 売却プロセスの透明性を確保し、お客様に安心してご依頼いただけるよう努めます。

・アフターサポート: 売却後のサポートも充実しています。新しい住居探しや引っ越しなど、次のステップへのサポートもお任せください。

5. 【柔軟な対応】

・お客様のニーズに応じた対応: お客様一人ひとりのニーズに合わせたカスタマイズプランを提案し、満足度の高いサービスを提供します。

・現地視察と詳細な説明: 現地視察を行い、物件の魅力を最大限に引き出すためのアドバイスを行います。

1. 物件の劣化による売却価格の低下

(トラブル内容)

長期間空き家にしていると、外壁や屋根、室内設備が劣化し、売却時に修繕が必要になることがあります。特に、雨漏りやシロアリ被害などがある場合、修理費用がかさみ、買い手も見つかりにくくなることがあります。

(対策)

売却前にインスペクション（住宅診断）を行い、物件の状態を把握します。修繕が必要な箇所は事前に手を入れるか、買い手に物件の状態を正確に伝え、修理が必要であることを認識してもらうことが重要です。

2. 固定資産税など維持費の負担

(トラブル内容)

売却が決まるまでの期間も、空き家の維持費（固定資産税、管理費、場合によっては修繕費）が発生します。売却が長引くと、その負担が大きくなり、経済的なプレッシャーになることがあります。

3. 売却に時間がかかる

(トラブル内容)

空き家は管理状態が悪くなりがちで、購入希望者から敬遠されることが多いです。特に地方や過疎地域では、そもそも買い手がつかない場合もあり、売却までに非常に時間がかかることがあります。

(対策)

売却に時間がかかることを前提に、早期から準備を始めることが重要です。価格を適切に設定し、不動産会社と協力して広く物件を宣伝することが売却の鍵になります。また、リノベーションの提案や土地利用の提案も検討してみましょう。

4. 不法侵入や損壊のリスク

(トラブル内容)

空き家は不法侵入や放火、 vandalism（破壊行為）などのリスクが高まります。特に長期間放置されると、こうした問題が発生することで物件の価値が下がり、売却が難しくなることがあります。

(対策)

定期的な管理や清掃を行い、空き家の状態を維持します。また、近隣住民に管理状況を見てもらう、セキュリティ対策を講じるなどして、物件を保護します。警備会社と契約することも一つの選択肢です。

5. 法的問題や相続トラブル

(トラブル内容)

空き家が相続物件である場合、相続人が複数いることで売却に関する合意が得られない、または遺産分割協議が長引くことがあります。さらに、相続登記がされていない場合、売却の前提として登記を進める必要があります。

(対策)

相続が発生している場合は、早めに相続登記を行い、所有権の整理を行います。また、相続人同士で売却の合意を取り、協力して進めることが大切です。弁護士や司法書士など、専門家のアドバイスを受けながら進めることがスムーズな解決に繋がります。

6. 特殊な土地や建物の問題

(トラブル内容)

空き家が建つ土地に特殊な条件がある（旗竿地、接道義務を満たさない土地、再建築不可物件など）場合、売却が難航することがあります。また、古い建物や文化財指定された物件なども買い手がつきにくいです。

(対策)

このような場合、売却価格を適切に調整するほか、再建築不可物件であれば解体して土地として売却する選択肢も検討することが有効です。また、物件の特殊性を活かしたリノベーション提案を行うことで、買い手の興味を引くことも可能です。

7. 売却活動の進め方に関するトラブル

(トラブル内容)

売却活動が不十分で、適切な買い手に物件が届かないことがあります。また、不動産会社が物件情報を広く公開しない「囲い込み」などの問題も発生することがあります。

(対策)

複数の不動産会社に査定を依頼し、どのような宣伝方法を使って売却活動を行うかを確認します。また、物件情報を広く共有することができる「レインズ」に登録されているかも確認し、積極的に販売活動が行われているかをチェックしましょう。

①不用品（残置物）が多くて処分に困っている

②空き家になって３年以上経過し放置状態で老朽化が進んでいますが売却は可能でしょうか？

③空き家の状態が続いていますが、空気の入れ替を定期に行った方が良いですか？

④他社で販売中ですが対応も悪く、TSマネジメント株式会社さんでも売却のお手伝いは可能でしょうか？

⑤リフォームして家賃収入を得られる活用方法はありますか？

⑥売り時はいつですか？

⑦動物の住処になってしまっているようです。対策は必要ですか？

⑧固定資産税を滞納し続けるとどうなりますか？

⑨近所に知られずに売却したいけど方法はありますか？

⑩空き家の管理は行っていませんか？

⑪親族間売買で安く売却すると贈与税の対象になりますか？

⑫権利書を紛失してしまいました。売却は可能でしょうか？

⑬空き家が他県にあり遠方にあります。他県の空き家でも売却は可能ですか？

⑭ホームインスペクション（建物の健康診断）を実施して売却した方が良いですか？

⑮相続登記をしたら様々な不動産業者からDMが多数。なぜ？

⑯売却査定の見積りだけでも良いですか？

⑰認知症と診断されました。売却は可能でしょうか？　

⑱売却期間はどれくらいかかりますか？

⑲建物を解体すると固定資産税は高くなりますか？

1.年末に不動産売却を考えるメリットとは？

・年内に売却を完了させることで税金の計算や資金計画が明確に。

・競争物件が少なく、買主の関心を引きやすいタイミング。

2.売却を急ぐ場合のスケジュール設計術

・年末までに売却するために、即日査定を活用する。

・内覧や契約手続きの時間を逆算して計画を立てる。

3.不動産査定を迅速に進めるためのポイント

・査定依頼時に用意すべき書類（登記簿謄本、間取り図など）。

・オンライン査定と訪問査定の使い分け方。

4.年末売却における価格設定の考え方

・年末特有の買主の心理を考慮した価格設定が必要。

・価格を高く設定しすぎるリスクと現実的なラインを考える。

5.買主の興味を引く広告作成のコツ

・季節感を演出した写真やキャッチコピーの重要性。

・SNSや不動産ポータルサイトでの効果的な宣伝方法。

6.内覧準備で差をつける5つのポイント

・冬場ならではの暖かみを演出する（暖房や照明の工夫）

・玄関周りを清潔にし、年末感を感じさせる飾りを活用

7.年末までに売却するためのチェックリスト

・内覧スケジュールの確保。売却後の引っ越し準備の計画。

8.売却活動を効率化するための不動産会社の選び方

・実績が豊富で、対応が迅速な会社を選ぶ基準を紹介。

9.売却時に気をつけたい「冬の内覧」の注意点

・日没が早いため、明るい時間帯を狙った内覧設定のコツ。

10.リフォームや修繕を行うべきかの判断基準

・費用対効果を重視して判断するポイントを解説。

11.冬場に買主に好印象を与える演出アイデア

・温かい飲み物を用意するなど、季節感を活かした工夫。

12.「すぐに売却したい」ときに試したい交渉術

・買主に価格の魅力を感じさせるポイントを整理する方法。

13.年末の税金対策を意識した売却プラン

・譲渡所得税や控除の仕組みを簡単に説明。

14.不動産売却後の住み替えをスムーズに進める方法

・次の住居の確保や引っ越しのタイミングを考える。

15.年末までに売却を完了させた成功事例1

・（Aさんの体験談） 迅速な査定と内覧対策で1か月以内に売却完了した事例。

16.年末までに売却を完了させた成功事例2

・（Bさんの体験談） 不動産会社との連携を密にしたことで高値売却を達成。

17.冬の売却で気をつけたいトラブルとその回避策

・契約手続きの遅延や引き渡しの準備不足を防ぐ方法。

18.年末に物件を売るときの買主心理を理解する

・年明け前に引っ越したい買主が多い理由とニーズ。

19.賃貸中の物件を年末までに売却する方法

・賃借人への通知手続きや契約条件の調整。

①駅距離

物件と駅までの距離を調べます。Googleマップでも可能。宅建業法では80ｍを1分で換算。

【注意点】

①物件価値が下がる

特に居住者不在の状態が続く空き家は、たちまち劣化が進んでいきます。 痛みきってしまった空き家は物件価値が著しく下がります。

②維持に必要な税金や管理費

毎年かかる固定資産税などの税金に加えて、経年により外壁が剥がれたり、天井から雨漏りが発生したりと、修繕維持費用として数十万円かかってくる場合があります。

③放火や倒壊のリスク

空き家を放置すると、内部の腐食によって倒壊のリスクが高まったり、人の手が入っていない空き家は放火や不法侵入などの犯罪ターゲットにされる可能性があります。

空き家を売るための基礎知識

家を売るときにまず気になるのは、いくらで売却できるかということではないでしょうか？不動産売却では、まず不動産会社の査定を受けるのが一般的です。査定とは、その家の状態を調べていくらで売れそうか価格を算出することをいいます。査定で見られる主なポイントは次の通りです。

（1）築年数

中古住宅の売却では築年数が大きなポイントになります。建物は築年数が増すほど価値が下がっていくのが一般的で、価値が下がった中古住宅は高値で売却しにくい傾向があるからです。 ただし、2022年度の税制改正により、これまで木造一戸建ては築20年を超えると「住宅ローン減税」の対象外となっていましたが、1982年1月1日以後に建築された建物であれば築年数の要件が廃止されました。住宅ローン減税とは、住宅ローン控除とも呼ばれ、住宅ローンの借り入れを行って住宅を購入する際に要件を満たしていると一定の額が控除される制度です。 住宅ローン減税の対象となる物件が増え、中古住宅の購入への負担が減ったことに伴って、売却する側にとっても大きな期待がかかっています。

（2）建物・設備・間取り

住まいの外壁や屋根などの外装部分の劣化状況、壁や床などの内装、水回りや配管などの設備の劣化状況も査定で見られるポイントです。また、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（かし）があるかどうかでも査定時の評価が変わってきます。生活動線、家事動線がシンプルで、暮らしやすい間取りであるかどうかも重要なポイントとなります。

（3）土地の状況

日当たりや眺望も査定結果に影響します。南向きで日当たりがよい、周囲に高い建物がなく眺望がよいなどの条件はプラスの評価につながります。面している道路の幅員や、道路の状況、道路の高低差も評価にかかわる要素となります。道路の高低差は、排水勾配を確保しやすいため0.5～1m高い状態が理想で、低い場合は評価が低くなる傾向があります。 また、土地の広さや形もポイントの1つです。広い土地の場合、マンション用地に適した土地であれば単価が高くなり、分譲一戸建てに適した土地であれば単価は低くなる傾向にあります。土地の形状においては、間口が広い長方形のような整った形が好評価につながります。反対に、間口が狭く奥に細長い形であったり、いびつな形であったりすると高い評価は期待できません。 なお、市街化調整区域内の物件を売却する場合は、そうした物件の売買実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。市街化調整区域とは、田畑を守るために開発が規制された区域のことで、中古住宅の再建築や増築なども制限がかかる場合があるので、売却しにくいといわれています。 市街化調整区域内の物件をはじめとして、一般的に売却の難易度が高いとされる不動産を売りたい人は、その条件での売買実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。

（4）立地・環境

生活利便性が高い立地は売却に有利になる傾向があります。駅からの距離や都心へのアクセスのよさ、近くにスーパーやコンビニなどの商業施設があるかどうかは、暮らしやすさにもつながるため、査定結果にも影響するということです。 また、単身者層やファミリー層など、住む人によって重視されるポイントは異なります。たとえば、ファミリー層の多い地域であれば、周辺に評判のよい学校や病院、公園があると需要が高まるため、評価が上がる傾向があります。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。

不動産売却において重要なのは、信頼できる不動産仲介会社を選ぶこと。 TSマネジメント株式会社の仲介は、業界歴25年を超え、豊富な実績、経験、ノウハウを活かし、お客さまの立場に立った最良な売却活動を行っております。 吉川市できめ細かいネットワークと、エリアを限定することで商圏エリアを熟知しており、地域の魅力や特徴を知り尽くし、より地域に密着した地元の不動産市場に精通しています。 その地域に住んでいるからこそ、お客様の立場に立って、幅広い選択肢から最良と思える提案とともに、ニーズに合わせた多様なサービスで、安心・安全な取引を心がけております。

ご紹介からの契約が多く、 売却実績のうち95％がご紹介からのご成約です。ネットや広告でご購入希望者を探すだけではないので、短期間でのご売却にも繋がりやすいです。

1.【 プロフェッショナルなサポート】

・専門知識と経験: 私たちは空き家の売却に関する豊富な知識と経験を持っています。お客様のニーズに応じた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。

・法的手続きのサポート: 相続に伴う法的な手続きや税務相談もお任せください。専門家と連携し、スムーズな売却をサポートいたします。

2. 【ストレスフリーなプロセス】

・手続きの簡素化: 複雑な手続きを一手に引き受け、お客様の負担を軽減します。書類作成から手続きの代行まで、全てお任せください。

・迅速な売却: 市場の動向を熟知し、最適な売却戦略を立案。迅速かつ効果的な売却を実現します。

3. 【高値売却の実現】

・市場価値の適正評価: 専門の査定士が物件の適正価格を評価し、市場価格よりも高値で売却できるよう努めます。

・広範なマーケティング: 多様な販売チャネルを活用し、広範な買い手にアプローチ。最良の条件での売却を目指します。

4. 【信頼と安心の提供】

・透明性の確保: 売却プロセスの透明性を確保し、お客様に安心してご依頼いただけるよう努めます。

・アフターサポート: 売却後のサポートも充実しています。新しい住居探しや引っ越しなど、次のステップへのサポートもお任せください。

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