【相続した不動産はいつまでに名義変更する？】

相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。名義変更を先延ばしにすると、相続人が増えて手続きが複雑になったり、売却や活用が難しくなったりする可能性があります。将来的なトラブルを防ぐためにも、相続が発生したら早めに不動産会社や司法書士へ相談し、スムーズに名義変更を進めることが大切です。

【相続登記義務化とは？罰則も解説】

2024年4月から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記を放置すると、相続人が増えて権利関係が複雑になり、売却や活用が困難になるケースも少なくありません。大切な資産を守るためにも、相続発生後は早めに手続きを進めることが重要です。

【埼玉で増える相続不動産相談の実態】

近年、埼玉県全域ででは高齢化の進行や不動産価格の上昇を背景に、相続不動産に関する相談が増加しています。特に「実家を相続したが住む予定がない」「相続人が複数いて話し合いが進まない」「空き家の管理が負担になっている」といった悩みが多く見られます。特に埼玉県中心部のの再開発や住宅需要の高さから売却を検討する方も増えていますが、相続登記や税金、売却方法など専門的な知識が必要になるケースも少なくありません。相続不動産は放置すると管理費や固定資産税の負担が続くため、早めに専門家へ相談し、最適な活用方法や売却戦略を検討することが大切です。

【実家を相続したら最初に確認すること】

実家を相続したら、まず不動産の名義や権利関係、固定資産税の状況を確認しましょう。次に、建物の老朽化や修繕の必要性、空き家となる場合の管理方法についても把握しておくことが重要です。また、相続人が複数いる場合は早めに話し合いを行い、売却・賃貸・居住継続など今後の方向性を決めることが大切です。実家を放置すると維持費や管理負担が増えるため、相続後は早めに専門家へ相談し、最適な活用方法を検討しましょう。

【相続人が複数いる場合の注意点】

相続人が複数いる場合、不動産は相続人全員の共有財産となるため、売却や活用には全員の同意が必要になるケースが多くあります。話し合いがまとまらないまま放置すると、固定資産税や管理費の負担だけが続き、将来的に相続人が増えて手続きがさらに複雑になる可能性があります。円滑な相続を進めるためには、早い段階で遺産分割協議を行い、相続登記や不動産の活用方法について方向性を決めることが重要です。専門家を交えながら進めることで、トラブル防止にもつながります。

相続不動産を早く現金化したい方には、不動産買取という選択肢があります。仲介とは異なり、買主を探す期間が不要なため、相続手続きや税金対策を進めたい方にも適しています。TSマネジメント株式会社では、建築士が建物の状態を確認し、老朽化や修繕の必要性も踏まえた査定を実施しています。築年数の古い住宅や空き家も買取対象です。相続した住宅の維持管理にお困りの方や、できるだけ早く売却したい方に向けて、建築士による専門的な視点と迅速な買取サービスをご提供しています。

相続不動産の査定では、土地だけでなく建物の状態も重要な判断材料になります。TSマネジメント株式会社では、宅地建物取引士だけでなく建築士が建物を確認し、雨漏りや傾き、劣化状況などを総合的に判断しています。一般的な査定では分かりにくいポイントまで確認できるため、売却方法の選択肢が広がります。建築士による建物診断を活かし、仲介と買取のどちらが適しているかもご提案いたします。相続した住宅を安心して売却したい方は、お気軽にご相談ください。

相続不動産は、売却だけが選択肢ではありません。住み続ける、賃貸として活用する、リフォームするなど、状況に応じた判断が必要です。TSマネジメント株式会社では、建築士が建物の状態を確認し、活用が難しい場合は買取も含めた最適な方法をご提案しています。建物を残すべきか解体すべきか、リフォームが適しているかなども建築士の視点から丁寧にアドバイスします。売却を急がない方にも、将来を見据えたご提案を行い、必要に応じて買取にも対応しています。

1.【 プロフェッショナルなサポート】

・専門知識と経験: 私たちは相続物件の売却に関する豊富な知識と経験を持っています。お客様のニーズに応じた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。

・法的手続きのサポート: 相続に伴う法的な手続きや税務相談もお任せください。専門家と連携し、スムーズな売却をサポートいたします。

2. 【ストレスフリーなプロセス】

・手続きの簡素化: 複雑な手続きを一手に引き受け、お客様の負担を軽減します。書類作成から手続きの代行まで、全てお任せください。

・迅速な売却: 市場の動向を熟知し、最適な売却戦略を立案。迅速かつ効果的な売却を実現します。

3. 【高値売却の実現】

・市場価値の適正評価: 専門の査定士が物件の適正価格を評価し、市場価格よりも高値で売却できるよう努めます。

・広範なマーケティング: 多様な販売チャネルを活用し、広範な買い手にアプローチ。最良の条件での売却を目指します。

4. 【信頼と安心の提供】

・透明性の確保: 売却プロセスの透明性を確保し、お客様に安心してご依頼いただけるよう努めます。

・アフターサポート: 売却後のサポートも充実しています。新しい住居探しや引っ越しなど、次のステップへのサポートもお任せください。

5. 【柔軟な対応】

・お客様のニーズに応じた対応: お客様一人ひとりのニーズに合わせたカスタマイズプランを提案し、満足度の高いサービスを提供します。

・現地視察と詳細な説明: 現地視察を行い、物件の魅力を最大限に引き出すためのアドバイスを行います。

1.相続人の確定

相続人を確定するために、被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本や住民票、相続人の戸籍謄本などが必要です。法定相続人は、配偶者、子ども、孫、親、兄弟姉妹などですが、具体的な相続順位は法律で定められています。

2.相続財産の調査

被相続人が所有していた財産の種類や価値を調査します。財産には、不動産、現金、預貯金、株式などの金融資産だけでなく、借金やローンなどの負債も含まれます。

3.遺産分割協議

相続人が複数いる場合、遺産をどのように分けるかを協議します。全員の合意が必要で、場合によっては調停や裁判での解決が必要になることもあります。遺言がある場合は、遺言に従うのが基本です。

4.相続税の申告と納税

相続税がかかる場合、遺産の受け取りから10ヶ月以内に相続税の申告と納税を行う必要があります。相続税には一定の基礎控除がありますが、相続財産の規模によっては税金が発生します。

・早く売却して現金化したい　　　　　　　　　　　　　　

・売れるかどうかわからない

・誰に相談したら良いのかわからない　　

・必要な手続きを知りたい

・売却時の税金や確定申告は？　　　　　

・相続対策はどうしたらいい？

相続にまつわるご相談件数の多い項目をランキングにしてみました

第1位　家族・親族と揉めないか

第2位　税金・費用の額

第3位　手続きの難しさ

第4位　遺産の分割割合・方法

第5位　遺産の全容がわからない

第6位　相続した不動産の扱い

この他にもこんなお悩み・相談がございます

・借金がある　・不動産の即現金化　・相続人が不明　・相続放棄　・空き家対策　・売却できるか不安　・遺言、家族信託の手続き

TSマネジメント株式会社は高度な専門知識と経験を持つ各分野の専門家（弁護士｜税理士｜司法書士｜土地家屋調査士｜不動産）たちとチームを組み

相続の全てについて対応可能です。

実は資産のうち6～7割が不動産資産と言われています。相続において不動産は必ず関わってくる無視できないものになります。それだけメジャーなものであるのにも関わらず、不動産の扱いは難しく多くの人がその処理に困ることになります。その理由としては大きく以下の２つになります。

不動産相談を利用するメリットや特典は多岐にわたります。まず、専門家のアドバイスを受けることで、売却や活用などの不動産取引に関する疑問や不安を解消できます。専門家は長年の経験と知識を持ち、適切な取引方法や市場動向について的確な情報を提供してくれます。

さらに、不動産相談を利用することで、相続に関連する不動産問題に対する具体的な解決策やアドバイスを得ることができます。相続に関連する不動産問題は管理や売却に関する様々な問題を抱えている場合がありますが、専門家との相談を通じて適切な対応策を見つけることができます。

不動産相談を利用することで、自分だけでは気づかない重要なポイントや注意点を知ることができます。専門家が客観的な視点で物件の価値や可能性を評価し、最善の判断をサポートしてくれます。

最後に、不動産相談を通じて、円滑な取引やスムーズな手続きを行うためのアドバイスを受けることができます。専門家がトラブルを予防し、お客様の利益を守るための戦略や対策を提案してくれるため、安心して不動産取引に取り組むことができます。

さいたま市桜区｜相続の成功事例について

昨年末にご主人がお亡くなりになり相続についてご相談を頂きました。

状況は、敷地は200坪程と広く、建物も十分に使用できる状況でしたが家族間の話合いを未だに持てなかった状況でした。母親と子3人の相続で母親が高齢で施設に入所中k。しかも、認知症がありまだ軽症の状況。お会いした時には相続開始から既に8か月。

問題点が3つ

①相続税の支払いの有無と納税期間まで猶予が2ヶ月

②相続登記を行うにあたり母親の認知症の進行具合

③家族間で話合いが持たれていない

第一優先事項として①相続税の支払いの有無について、弊社提携の税理士へ相談し慌てて資産状況の確認を行いました。すると相続税の支払いが数百万ありましたが金銭的な余裕があり、ご長男が立替てお支払い。次に②母親の認知症の進行具合です。認知症の初期と言うこともありましたが慎重に司法書士の面談を行い何とかクリアー。次に③家族間で話合いを持つタイミングでしたが、ご長男が声掛けして話し合いを持ち、少々の小競り合いはありましたが母親の意向に沿う内容で合意。

売却を念頭に置かれておりましたご家族でしたが、弊社より売却はいつでも可能であることと、リフォームして長男夫婦が居住することで母親がいつでも帰る住まいがあることを伝えることで母親の気持ちも落ち着くのでは！と提案。このことを踏まえ更に家族会議を行い、長男夫婦がリフォームして居住する選択されました。ここまでがお会いして2か月間の内容です。ちょうど相続税の納税期間に間に合うことが出来ました。

それから3か月後に親族から連絡があり、母親の認知症が急激に進行して本人確認どころじゃない騒ぎとなり、施設も更に面倒見の良い施設へ引越しすることになったそうです。お会いして2か月間はほぼ毎日といって良いほどにお会いしてことを進めて参りました。今回はお会いした時の認知症の進行が初期の状況でしたが、個体差で急激に進む方もいらっしゃいます。短い期間でご家族の問題解決が出来てかつお礼の言葉をいただき感謝の事例です。

1. 相続人間の意見の不一致

(トラブル内容)

相続人が複数いる場合、売却のタイミングや価格、売却自体に対する意見の相違が生じることがよくあります。一部の相続人が売却を希望しても、他の相続人がその決定に同意しないケースでは、売却が進まない場合もあります。

(対策)

相続人全員で話し合いをし、合意を得ることが必要です。全員が同意するためには、法的な手続きをしっかり踏まえた上で専門家（弁護士や司法書士）に相談し、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・捺印が揃わなければ売却できないため、冷静な話し合いが重要です。

2. 相続登記がされていない

(トラブル内容)

相続が発生しても、不動産の名義変更（相続登記）が行われていないと、その不動産を売却することができません。また、名義が被相続人（亡くなった方）のままであれば、売却手続き自体が進まなくなります。

(対策)

早めに相続登記を行い、不動産の名義を相続人名義に変更する必要があります。相続登記は義務化されており、将来的に罰則が科される可能性もあるため、手続きは早めに進めましょう。司法書士に依頼するとスムーズに手続きが進みます。

3. 不動産の評価額をめぐるトラブル

(トラブル内容)

不動産の評価額に関して相続人間で合意が取れない場合、特に相続税が絡むと売却価格についての対立が生じやすくなります。一部の相続人が市場価格を基準にして売却を希望しても、他の相続人が納得できない場合があります。

(対策)

不動産会社に複数の査定を依頼し、客観的な評価を得ることが重要です。また、相続税の計算に関しては税理士に相談し、税金を含めた適切な価格を決定することが大切です。納得のいく形で相続人全員が同意できるように、情報を共有して進めます。

4. 遺産分割協議が進まない

(トラブル内容)

遺産分割協議が進まないと、不動産を含む遺産全体の分配が決定せず、売却ができません。特に、一部の相続人が遺産の配分に納得しない場合、協議が長引いて売却を阻害します。

(対策)

弁護士や専門家に仲裁を依頼し、協議を円滑に進めることが必要です。場合によっては調停や裁判所の判断を仰ぐことも検討されます。遺産分割協議は全員の同意が不可欠なので、法的な枠組みに基づいた協議が必要です。

5. 相続税の負担が大きい

(トラブル内容)

不動産の評価額が高い場合、相続税の支払いが発生します。特に、相続税の納税資金を不動産の売却益で賄う場合、売却がスムーズに進まないと税金の支払い期限を過ぎてしまう可能性があります。相続税の延滞は高額なペナルティとなることがあります。

(対策)

相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内ですので、その期限までに売却を完了させる計画を立てる必要があります。また、売却が難航した場合には「延納」や「物納」などの相続税の支払い方法を税理士に相談し、資金繰りを整えましょう。

6. 共有名義の問題

(トラブル内容)

不動産が相続人複数名の共有名義になっている場合、全員の同意がないと売却ができません。また、共有名義のままにしておくと将来的なトラブルや管理の不便さが発生することがあります。

(対策)

売却前に、相続人同士で持分割合や売却方針を明確にし、合意を得ることが重要です。共有名義を避け、できるだけ早い段階で単独名義にするか、売却して現金化し、相続人間で分割する方法を検討しましょう。

7. 買い手がつかない問題

(トラブル内容)

相続した不動産が地方や過疎地域にある場合、買い手が見つからず売却が長引くケースがあります。また、老朽化した建物や再建築不可の土地なども売却が困難になります。

(対策)

早めに売却活動を始め、価格設定を適切に行うことが重要です。必要であれば、不動産会社と相談してリノベーションや解体を検討し、土地としての売却も視野に入れます。さらに、売却できない場合は賃貸として活用するなど、他の方法も検討することが有効です。

不動産（土地や戸建・マンション）を相続後に売却するとき、必ず「譲渡所得税」という税金の支払いが発生します。

例）3000万円で売却した場合、経費（測量・解体費・仲介手数料など）を差引き後の金額に約20％の「譲渡所得税」の納税が必要となります。分かりやすいように経緯費を除き計算すると

「譲渡所得税」＝3000万円×20％＝約600万円

相続人の本人も居住していた実家であり、思い出のある住まいを相続したのに売却すると上記の例では、譲渡職税が約600万円なんて到底、受け入れ難い金額です。

ところが

被相続人の居住用財産（空き家）を売却した時の特例があるんです。 

一定の要件を満たせば、売却益から3000万円を控除する特例

上記の譲渡職税 約600万円が「0円」になるんです。

3000万円特別控除の最大のポイントは期間！

特例の適用を受けるための要件はその他にいくつか満たす必要がございます。詳細は弊社までお問合せください。

◎相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること◎

ゆくゆくは相続した不動産の売却を何となくお考えの方、急いではないけど。。。 所有していても。。。折角、売却するなら無駄かつ高額な税金は払いたくない。 こんな想いえを少しでもお考えがございましたら、弊社までお問合せ下さい。

（1）制度の概要・申請期限

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

（2）相続登記の申請期限その2（法改正前の相続）

令和6年4月1日より前に相続した不動産で（遺産分割の結果、若しくは、遺言署により相続）、相続登記がされていないものについては、令和9年3月31日までに相続登記をしていただく必要があります。

まだ考え始めたばかりで。。。売却金額は知りたいけど。。。住まいを見てもらうまでは。。。気軽に話だけでもできないかな。。。

具体的になる前に予備知識として情報だけ知りたいけど、家にまで来られるとちょっと！という方はZOOMでも会話・説明対応可です。

お気軽にお問合せ下さい。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却して生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスとなった（利益が出た）場合、譲渡所得税と呼ばれることもある所得税と住民税がかかりますが、売却した不動産を所有していた期間によって税率は変わります。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

（1） 収入金額 譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。 なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。 また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。 おって、資産を譲り渡すことによって、その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

（2） 特別控除額 土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

（ロ） マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円 （被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）

（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

（注1） （ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができま　

　　　　す。

（注2） 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得を

　　　　いいます。

（注3） 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

【長期所得税と短期譲渡職税】

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。

（1） 長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×15％

（2） 短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×30％ （注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には売却した不動産の所有期間によって、2つの区分があります。売却した不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 譲渡所得を区分する際の不動産の所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで決まります。そのため、譲渡が1月であっても12月であっても、その年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年（平成30年）8月15日に購入した不動産を2023年（令和5年）12月1日に売却した場合、8月15日で所有して満5年を超えていても、売却した年の2023年（令和5年）1月1日時点では5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。長期譲渡所得となるには、2024年（令和6年）1月1日以降に売却する必要があります。