適用要件

以下の要件をすべて満たす必要があります。

・相続または遺贈により財産を取得した人であること。

・相続税が課税されていること。

・取得した財産を、相続開始日の翌日から起算して3年10ヶ月以内に譲渡していること。

・譲渡した財産に対応する相続税額が明確であること。

取得費に加算される金額の計算 加算される金額は、以下の計算式で算出します。

加算される金額 ＝ 納付した相続税額 × （譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額の相続税評価額）

注意点

この特例は、譲渡所得の計算における取得費を調整するものであり、相続税そのものが減額されるわけではありません。

・相続放棄をした場合は、この特例の適用を受けることはできません。

・贈与によって取得した財産を譲渡する場合は、この特例は適用されません。

・譲渡所得の計算上、取得費がマイナスになることはありません。

加算後の取得費が譲渡価額を上回る場合は、譲渡所得はゼロとして計算されます。

手続き この特例の適用を受けるためには、確定申告の際に以下の書類などを添付する必要があります。

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

・相続税の申告書の写し

・その他、税務署が必要とする書類

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（被相続人の居住の用に供されていた家屋を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例）

概要

この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人が居住していた家屋（一定の要件を満たすものに限ります）またはその家屋とともに取得した土地などを譲渡した場合に、その譲渡所得から3,000万円を控除できるというものです。空き家の有効活用を促進し、地域の活性化を図ることを目的としています。

適用要件

以下の要件をすべて満たす必要があります。

・相続または遺贈により被相続人の居住の用に供されていた家屋およびその敷地を取得したこと。

・その家屋が、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること。

以下のいずれかの譲渡であること。

・家屋を譲渡する場合：その家屋が一定の耐震基準を満たすものであること。または、耐震改修工事を行った後に譲渡すること。

・家屋を取り壊して土地を譲渡する場合：その家屋が相続開始時から譲渡時まで空き家であったこと。

・譲渡価額が1億円以下であること。

・相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

・その家屋または土地を、相続または遺贈により取得した人が譲渡すること。

・その家屋または土地について、この特例以外の特例（例えば、居住用財産の3,000万円特別控除など）の適用を受けていないこと。

・被相続人と譲渡した人が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと。

控除額

譲渡所得から3,000万円が控除されます。

注意点

・この特例の適用を受けるためには、譲渡する家屋または土地が一定の要件を満たしている必要があります。特に、家屋の場合は耐震基準に関する要件がありますので注意が必要です。

・家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合も、一定の要件を満たせば特例の適用を受けることができます。

・この特例は、譲渡所得から直接控除されるため、税負担軽減の効果が大きいです。

手続き

この特例の適用を受けるためには、確定申告の際に以下の書類などを添付する必要があります。

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

・被相続人の除票住民票の写し

・ 譲渡した家屋または土地の登記事項証明書

・耐震基準を満たすことを証明する書類（家屋を譲渡する場合）

・家屋を取り壊したことを証明する書類（家屋を取り壊して土地を譲渡する場合）

・その他、税務署が必要とする書類

相続登記の義務化と期限

2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。これにより、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として相続の開始を知った日（通常は被相続人の死亡日）から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。 正当な理由なくこの期限内に登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記の手続きの流れ

相続登記は、一般的に以下の流れで進みます。

ステップ１：必要書類の収集

相続登記に必要な書類は、相続の状況（遺言書の有無、相続人の構成など）によって異なります。主な必要書類は以下の通りです 。

・被相続人（亡くなった方）に関する書類

・戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）

・除票住民票または戸籍の附票

・不動産の登記簿謄本または登記事項証明書

・  固定資産評価証明書

・相続人に関する書類

・戸籍謄本（被相続人の死亡後のもの）

・住民票

・印鑑証明書（遺産分割協議書に実印を押印する場合）

遺産分割協議による場合

・遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印、および印鑑証明書が必要）

・遺言書がある場合

・遺言書（公正証書遺言の場合は原本、自筆証書遺言の場合は検認済みのもの）

その他

・相続関係説明図（戸籍謄本の内容を分かりやすくまとめたもの。提出することで一部の戸籍謄本の添付を省略できます）

・登記申請書（法務局のウェブサイトなどで入手できます）

ステップ２：登記申請書の作成

収集した書類をもとに、登記申請書を作成します。申請書には、不動産の表示、登記の目的（相続による所有権移転）、申請人（相続人）、添付書類などを記載します。

ステップ３：法務局への申請

作成した登記申請書と必要書類を管轄の法務局に提出します。提出方法は、窓口への持参、郵送、オンライン申請（e-Gov）があります。

ステップ４：審査

法務局で提出された書類の審査が行われます。書類に不備があった場合は、補正の指示があります。

ステップ５：登記完了

審査が完了すると、登記が実行され、新しい権利関係が登記簿に記載されます。登記完了後、法務局から登記完了証や登記識別情報通知書が交付されます。

手続きにおける注意点

・相続人の確定

: 相続登記の前提として、誰が相続人であるかを戸籍謄本等で正確に確定する必要があります。

・遺産分割協議

: 相続人が複数いる場合は、原則として遺産分割協議を行い、誰がどの不動産を相続するのかを決定する必要があります。

・評価証明書の取得

: 登録免許税の計算に必要な固定資産評価証明書は、不動産の所在地の市区町村役場で取得します。

・登録免許税の納付

: 相続登記には登録免許税がかかります。税額は、不動産の固定資産評価額に一定の税率を掛けて計算されます。

・専門家への依頼

: 手続きが複雑な場合や、書類の収集・作成に不安がある場合は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

まとめ

相続登記は義務化され、期限内に手続きを行う必要があります。必要書類の収集や申請書の作成など、煩雑な手続きも多いため、早めに準備を進めることが大切です。ご自身で行うのが難しいと感じた場合は、専門家のサポートを検討しましょう。

不動産売却時にかかる税金は主に譲渡所得税と、場合によっては消費税です。

また、一定の条件を満たす場合には、税負担を軽減できる特例があります。 以下に詳しくご説明します。

１．譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。譲渡所得の金額と、不動産の所有期間によって税率が異なります。

（１）譲渡所得の計算

譲渡所得の金額は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額（売却価格） － 取得費 － 譲渡費用

※譲渡価額（売却価格）: 実際に不動産を売却した金額です。

※取得費: 不動産を購入した際の価格や、購入時にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）、その後に行った改良費などが含まれます。建物の場合は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

※譲渡費用: 不動産を売却するために直接かかった費用（仲介手数料、測量費用、売買契約書の印紙税など）です。

（２）税率

譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間は、被相続人から相続した不動産の場合、被相続人の取得日から起算されます。

所有期間

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%

長期譲渡所得 （所有期間5年超）：20.315％

 ２．消費税

個人の場合、居住用の不動産の売却には原則として消費税はかかりません。ただし、事業用の建物や土地の売却、または課税事業者が行う売却には消費税がかかる場合があります。

３．軽減特例

一定の条件を満たす場合、譲渡所得税の負担を軽減できる特例があります。

主な特例は以下の通りです。

（１）居住用財産の3,000万円特別控除の特例 自分が住んでいた家屋や敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

主な適用要件

・自分が住んでいた家屋であること。

・売却した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること（令和6年1月1日以降の譲渡からは、この要件はなくなりました）。

・売却した家屋を取り壊して土地だけを売却する場合も、一定の要件を満たせば適用可能。

・親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと。

・この特例を過去3年以内に受けていないことなど。

（２）被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円特別控除）

相続または遺贈により取得した被相続人が居住していた家屋（一定の要件を満たすものに限ります）またはその家屋とともに取得した土地などを譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

（３）特定の居住用財産の買換えの特例

自分が住んでいた家屋を売却し、一定期間内に新たに居住用の家屋を購入した場合、一定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる特例です。

（４）収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

国や地方公共団体などに土地や建物を収用された場合、一定の要件を満たせば、代替資産の取得価額を譲渡価額とみなして譲渡所得がなかったものとする特例などがあります。

注意点

・特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

・特例にはそれぞれ細かい適用要件がありますので、ご自身の状況に合わせて確認が必要です。

・税法は頻繁に改正される可能性がありますので、最新の情報を確認するようにしてください。

まとめ

不動産売却時には、譲渡所得税が主な税金としてかかります。所有期間によって税率が異なり、また、一定の要件を満たす場合には、3,000万円の特別控除などの軽減特例を利用することで税負担を軽減できます。ご自身の状況に合わせて、どの特例が適用できるかを確認し、適切に確定申告を行うようにしましょう。 ご不明な点やご自身の状況に合わせた詳細な情報については、税務署や税理士などの専門家にご相談されることをお勧めします。

相続不動産の売却手順

ステップ１：相続登記を完了させる

まず、相続登記を済ませ、売主となる相続人名義に変更する必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続の開始を知った日から3年以内に行う必要があります。

必要書類

・被相続人の戸籍謄本、除票住民票、相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書（遺産分割協議をした場合）など。

手続き: 法務局に申請します。司法書士に依頼するのが一般的です。

ステップ２：不動産の調査と査定

物件の状況把握:

・建物の状態（築年数、修繕履歴など）、土地の状況（境界、地積など）を確認します。

・必要書類の収集: 不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書、測量図、建築図面、過去の売買契約書（もしあれば）などを集めます。

・査定依頼: 複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の適正な価格を把握します。査定額だけでなく、担当者の対応や実績なども比較検討しましょう。

ステップ３：不動産会社の選定と媒介契約の締結

査定結果や担当者の印象などを総合的に判断し、信頼できる不動産会社を選びます。 不動産会社と媒介契約（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）を結びます。それぞれの契約内容をしっかり理解し、自身の希望に合った契約を選びましょう。

ステップ４：売却活動の開始

選定した不動産会社が、インターネット広告、チラシ、オープンハウスなど、様々な方法で売却活動を行います。 売却活動の進捗状況を定期的に確認し、不動産会社と連携を取りながら戦略を立てていきましょう。

ステップ５：購入希望者との交渉と売買契約の締結

購入希望者から購入の申し込みが入ったら、価格や引き渡し時期などの条件について交渉を行います。 双方が合意に至ったら、売買契約書を作成し、署名・捺印します。この際、手付金を受け取ります。

ステップ６：引き渡しの準備

残代金の受け取り、固定資産税などの清算、登記手続きなど、引き渡しに向けて必要な準備を行います。 引っ越しやハウスクリーニングなどもこの時期に行います。

ステップ７：決済と引き渡し

買主から残代金を受け取り、同時に不動産の鍵や関係書類を買主に引き渡します。 司法書士が所有権移転登記の手続きを行います。

ステップ８：税金の手続き

不動産を売却した翌年に、譲渡所得税の確定申告を行います。 相続税の取得費加算の特例や、空き家の3,000万円特別控除などの特例が適用できる場合は、忘れずに申請しましょう。