さいたま市北区で中古戸建の売却をお考えの方へ。「築年数が古いから、建物には価値がない」と言われて、不安になっていないでしょうか。中古戸建の価格は、建物の築年数だけで決まるわけではありません。北区には、JR高崎線の宮原駅・土呂駅、JR川越線の日進駅、埼玉新都市交通（ニューシャトル）の加茂宮駅・吉野原駅などがあり、駅に近い住宅地から、落ち着いた住宅地まで、場所によって見られ方が変わります。

• 最寄り駅（宮原・土呂・日進・加茂宮・吉野原など）までの距離と、バスの利便性
• 土地の広さ・形・道路との接し方
• 建物の築年数、構造（木造・鉄骨など）、これまでの手入れの状況
• 耐震性、雨漏りやシロアリなどの有無
• 周辺の利便性（商業施設、学校、病院、幹線道路へのアクセスなど）
• リフォームや建て替えをした場合の活用のしやすさ

価格の目安を調べる方法として、国土交通省の不動産情報ライブラリ（土地総合情報システム）で、周辺の実際の取引価格を調べる方法があります。ただし、これは「目安」です。同じ築年数でも、建物の状態や土地の条件で、実際の売却価格は変わります。

当社の査定では、周辺の取引の状況に加えて、建築士が建物の状態を見て、「あと何年住めるか」「リフォームや建て替えで、どう活用できるか」まで確認します。ご相談・査定は無料です。※個別の物件・状況により異なります。

築年数の古い戸建は、解体して更地にして売る方法と、建物付きのまま売る方法があります。どちらが合うかは、建物の状態と土地の条件で変わります。

建物付き（古家付き）のまま売る場合

• 解体費用を先に用意する必要がありません。
• リフォームをして住みたい買主や、建物を活かしたい買主に、見てもらえる可能性があります。
• 建物に関する責任（契約不適合責任）の範囲が問題になる場合があります。契約の内容で調整するのが一般的です。

解体して更地で売る場合

• 買主が自由に計画を立てやすく、土地の状態も見やすくなります。
• 解体費用がかかります。建物の構造や広さ、前面道路の幅で変わります。
• 建物がなくなると、固定資産税の住宅用地の特例が使えなくなる場合があります。解体のタイミングは慎重に考えます。

当社の進め方

解体が必要になった場合も、解体費用を先に用意していただく必要がないケースがほとんどです（残金のお支払い時にお支払いいただきます）。建築士が建物を拝見し、解体するか、そのまま売るかを、費用と見込みを比べながら一緒に決めます。

土地としての条件（道路・境界・建築の可否）が気になる場合は、北区の土地売却についてもご覧ください。

中古戸建の売却では、買主が建物の状態を気にします。ただし、売る前に大きなリフォームをすれば高く売れる、とは限りません。かけた費用が価格に反映されにくいこともあるため、建築士が状態を見て、「手を入れたほうがよい箇所」と「そのままでよい箇所」を分けてお伝えします。

こんな点を確認します

• 建築時期と、耐震基準（1981年6月以降の新耐震基準か、それ以前か）
• 屋根・外壁・ベランダの傷みと、雨漏りの跡
• 床下の湿気、シロアリの被害、基礎のひび割れ
• 給排水管、給湯器、設備の使用状況
• 増築・改築の有無と、確認申請の状況

売る前のリフォームは、慎重に

水回りなどを事前に直しても、買主が自分好みに改装する前提の場合は、評価されにくいことがあります。逆に、雨漏りなど、住むうえで問題になる箇所は、先に直したほうが売りやすくなる場合があります。費用と見込みを比べて、一緒に決めます。

建物の状態を伝えることの大切さ

不具合を隠さず、わかっている範囲で買主に伝えることが、売却後のトラブルを防ぎます。売主が知っている不具合は、契約の際に正しく伝える必要があります。建築士の確認結果をもとに、必要な書類の整理もお手伝いします。

売却の流れ（目安）

1. ご相談・ご状況の確認（LINE・電話・メール）
2. 現地の確認と、建築士・宅建士によるW査定
3. 売却の方針の決定（そのまま売るか、解体するか、リフォームの要否）
4. 媒介契約・売り出し
5. 買主との条件の調整・売買契約
6. 残置物の整理、解体（必要な場合）
7. 残金のお支払い・お引き渡し

準備しておくと進めやすい書類の例

• 登記事項証明書、または登記識別情報（権利証）
• 固定資産税の納税通知書（課税明細書）
• 本人確認書類、実印、印鑑証明書
• 建築時の図面、確認済証・検査済証、増改築の資料（お手元にあれば）
• リフォームや修理の記録、設備の取扱説明書（お手元にあれば）

書類がそろっていなくても、ご相談は可能です。不足するものは、こちらで取得のご案内をします。

費用と税金の考え方

売却にかかる主な費用には、仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、抵当権が残っている場合の抹消の費用、解体費、残置物の撤去費などがあります。仲介手数料には法律で定められた上限があり、取引価格に応じて決まります。

売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。ご自宅として住んでいた家を売る場合は、条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁：マイホームを売ったときの特例）。税金は個別の事情で大きく変わるため、税理士や税務署にご確認いただくのが確実です。

売却にかかる期間の目安

ご相談から引き渡しまで、一般に3か月から半年程度が目安です。解体や残置物の整理が必要な場合は、さらに時間がかかることがあります。個別の状況により異なります。

当社のご相談実績

代表取締役 田中聡は、不動産業界歴30年。エリア別の相談実績は60件以上、建物診断実績は60棟、全エリア累計では600組以上のご相談に対応してきました（2026年10月時点）。

当社のW査定は、土地の価格だけでなく、リフォーム後の残存年数や、建物の構造上の活用の可能性まで見極める査定です。宅建士の視点で周辺の取引や需要を見て、建築士の視点で建物の状態と、建て替え・リフォームの可能性を見ます。2つを合わせることで、「この家は、どんな買主に、どんな条件で売れるか」を具体的にお伝えします。他社の査定と比べて低く見積もられていると感じる場合も、ご相談ください。個別の物件・状況により異なります。

よくある質問

Q. 築30年以上の北区の戸建でも売れますか？
A. 売れる可能性はあります。建物の状態と土地の条件を見て、そのまま売るか、解体するかを一緒に決めます。

Q. 建物の価値がゼロと言われました。本当ですか？
A. 税務上の評価と、実際の売却価格は別です。土地の価値と、建物の活用の可能性を見て判断します。

Q. 解体費用は先に用意する必要がありますか？
A. 当社では、残金のお支払い時にお支払いいただくケースがほとんどです。

Q. 売る前にリフォームしたほうがよいですか？
A. 一概には言えません。費用と見込みを比べて、建築士が必要な箇所をお伝えします。

Q. 家の中の荷物が残っていても大丈夫ですか？
A. まずはご相談ください。状況に応じて進め方を整理します。

Q. 住みながら売却できますか？
A. できます。内覧の日程などは、ご都合に合わせて調整します。

Q. 住宅ローンが残っていても売れますか？
A. 売却代金で完済できるかどうかが目安です。残高を確認して、進め方をご案内します。

Q. 相続した家ですが、名義がまだ親のままです。
A. 先に登記の手続きが必要な場合があります。司法書士と連携してご案内します。詳しくは北区の相続不動産の売却をご覧ください。

Q. 売却の相談だけでもできますか？
A. はい。ご相談・査定は無料です。LINE公式（@989vjrxu）またはお電話（048-871-8050／9:00〜19:00）でお受けしています。

Q. 査定を受けたら、必ず売らなければなりませんか？
A. いいえ。査定・ご相談は無料です。売却を決めてからご依頼いただく形で構いません。

Q. 境界がはっきりしない場合はどうなりますか？
A. 状況により、測量などの確認が必要になる場合があります。専門家と連携して進めます。

Q. 他社の査定額と差があるのはなぜですか？
A. 周辺の取引の見方や、建物の状態・活用の見立てが違うためです。根拠を一緒に確認します。

Q. 売却を急いでいますが、対応できますか？
A. 状況によりますが、スケジュールに合わせた進め方をご提案します。まずはご希望の時期をお聞かせください。

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最終更新日：2026年10月16日　TSマネジメント株式会社（埼玉県知事（2）第24182号）